Της Βασιλικής Σαπουντζογλου
τ. δικηγόρου
Πρώτες εγγραφές – έννομη προστασία δικαιούχων
Στη χώρα μας ως γνωστό ίσχυε το σύστημα των μεταγραφών κατά το οποίο οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα (μεταβίβαση, εγγραφή βάρους κ.λ.π.) για να ισχύσει έπρεπε να προκύπτει από δημόσιο έγγραφο (συμβολαιογραφικό έγγραφο ή δικαστική απόφαση) το οποίο μεταγράφονταν νόμιμα στα βιβλία των μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου του τόπου του ακινήτου.
Με την εφαρμογή του Ν. 2664/1998 και σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. 3 αυτού έχουμε την έναρξη της ισχύος του Κτηματολογίου, όπου σε κάθε μία από τις κτηματογραφούμενες περιοχές αντικαθίσταται το υφιστάμενο έως τότε στις περιοχές αυτές σύστημα των μεταγραφών στα Υποθηκοφυλακεία από το Εθνικό Κτηματολόγιο. Το Εθνικό Κτηματολόγιο αποτελεί ένα σύστημα νομικών και τεχνικών πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της εκάστοτε περιοχής κτηματογράφησης. Έτσι λοιπόν αντικαθίσταται η μεταγραφή των τίτλων των ακινήτων, καθώς και η εγγραφή βαρών, κατασχέσεων, υποθηκών προσημειώσεων διεκδικήσεων, στο αρμόδιο κατά τόπο Υποθηκοφυλακείο με την καταχώρηση στο αντίστοιχο κατά τόπο Κτηματολογικό Γραφείο.
Η λειτουργία του Κτηματολογικού Γραφείου αρχίζει με την περαίωση της διαδικασίας της κτηματογράφησης και έχει ως βάση τις πρώτες εγγραφές. Ως πρώτες εγγραφές νοούνται κατά το άρθρο 6 παρ. 1 του Ν. 2664/98 εκείνες οι οποίες καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία, για τις οποίες έχει παρέλθει και η προθεσμία των ενστάσεων. Είναι πράξεις δημόσιας αρχής και είναι σημαντικό να είναι σωστές διότι διαφορετικά και σε περίπτωση ανακρίβειας τους μπορούν να επιφέρουν επιζήμιες συνέπειες στον πραγματικό δικαιούχο του δικαιώματος.
Γι’ αυτό λοιπόν ο ως άνω νόμος καθώς και οι νόμοι που τον τροποποίησαν προβλέπουν ειδικές διαδικασίες προκειμένου να διορθωθούν αυτές οι ανακριβείς πρώτες εγγραφές.
Αρχικά ο ως άνω Ν.2664/1998 προέβλεπε μόνο την διαδικασία του άρθρου 6 δηλαδή την άσκηση αγωγής για την διόρθωση των λαθών των πρώτων εγγραφών, όμως στη συνέχεια ο νομοθέτης φρόντισε με συνεχείς τροποποιήσεις του αρχικού νόμου να διευρύνει το φάσμα της διόρθωσης και να δώσει περισσότερες διεξόδους στους δικαιούχους.
Έτσι λοιπόν σήμερα ο Ν. 2664/98 όπως τροποποιήθηκε με το Ν. 3127/2003, τον Ν. 3481/2006 και τον Ν. 4164/2013 δίνει τις ακόλουθες δυνατότητες
1) Η δυνατότητα διόρθωσης «προδήλων σφαλμάτων«.
Ενδεικτικά αναφέρονται ως πρόδηλο σφάλμα α) ανακρίβειες που αφορούν τα στοιχεία του δικαιούχου, β) καταχώρηση δικαιωμάτων συνδικαιούχων που ένας ή περισσότεροι δεν ενέγραψαν το δικαίωμα τους και εμφανίζεται η ένδειξη «άγνωστος ιδιοκτήτης» ενώ το δικαίωμα όλων προέρχεται από τον ίδιο τίτλο, γ) παράλειψη του δικαιούχου να εγγράψει το δικαίωμα του εμπρόθεσμα δ) ο εμφανιζόμενος ως δικαιούχος εχει αποβιώσει , ε) ολική ή μερική έλλειψη στη ανακρίβεια των οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών στον κανονισμό της οικοδομής και οι κληρονόμοι του δεν έχουν δηλώσει την κληρονομία κ.λ.π. Τέλος με τον Ν.3127/2003 θεσπίστηκε διάταξη που δίνει την δυνατότητα της διόρθωσης σφαλμάτων που αφορούν γεωμετρικά στοιχεία των κτηματολογικών εγγραφών όπως είναι το εμβαδόν του ακινήτου, οι πλευρικές διαστάσεις αυτού, η θέση του ακινήτου, οι συντεταγμένες αυτού κ.λ.π.
Προϋπόθεση της διόρθωσης με την διαδικασία του προδήλου σφάλματος είναι ο δικαιούχος να έχει έννομο συμφέρον , το δικαίωμά του να στηρίζεται σε νόμιμο τίτλο καταγεγραμμένου ήδη στο Υποθηκοφυλακείο και να μην θίγονται δικαιώματα τρίτων ή του Ελληνικού Δημοσίου. Η διαδικασία είναι απλή και όχι δαπανηρή. Ο δικαιούχος υποβάλλει την σχετική αίτηση στο αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο αυτοπροσώπως ή με ειδικό πληρεξούσιο μαζί με όλα τα έγγραφα που αποδεικνύουν το δικαίωμα του, μέσα σε προθεσμία 5 ετών για τους κατοίκους εσωτερικού και 7 ετών για τους κατοίκους του εξωτερικού και το Ελληνικό Δημόσιο, η οποία αρχίζει από την ημερομηνία της έναρξης της ισχύος του Κτηματολογίου σε κάθε κτηματογραφούμενη περιοχή. Επί της αίτησης αυτής εφόσον γίνει δεκτή ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείο εκδίδει απόφαση η οποία καταχωρίζεται στο φύλλο του ακινήτου. Δεν μπορεί ο δικαιούχος σε όλες τις περιπτώσεις ανακριβούς δηλώσεως να χρησιμοποιήσει αυτόν τον τρόπο διόρθωσης τους. Ο νόμος αναφέρει ενδεικτικά τις περιπτώσεις «του προδήλου σφάλματος». Σε κάθε άλλη περίπτωση πρέπει να διορθώσει την ανακρίβεια με την προσφυγή στα Δικαστήρια, όπως θα δούμε παρακάτω.
2) Η διαδικασία ενώπιον του τακτικών δικαστηρίων και του Κτηματολογικού Δικαστή
Ο δικαιούχος ανακριβούς πρώτης εγγραφής μπορεί να ασκήσει αγωγή για την διόρθωση της στα αρμόδια δικαστήρια .Οι αγωγές αυτές σκοπό έχουν την προστασία του δικαιούχου του εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα του που έχει επί του κτηματογραφουμένου ακινήτου όπως κυριότητα, κατασχέσεις, απαλλοτριώσεις, υποθήκες προσημειώσεις κ.λ.π. Η διαδικασία αυτή είναι χρονοβόρα και αρκετά δαπανηρή. Εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που εκ του νόμου δεν είναι δυνατόν να διορθωθούν οι ανακριβείς με την προηγούμενη διαδικασία του «προδήλου σφάλματος».
Υπάρχουν δύο είδη αγωγών.
α) η αναγνωριστική ή διεκδικητική αγωγή η οποία εγείρεται από τον δικαιούχο ενώπιον των πολιτικών δικαστηρίων του τόπου οπού βρίσκεται το ακίνητο, που δικάζουν με την τακτική διαδικασία και στρέφεται κατά του φερόμενου –αναγραφόμενου στο κτηματολογικό φύλλο, λανθασμένα ιδιοκτήτη, με την οποία ο δικαιούχος, αφού αποδείξει το δικαίωμα του , ζητά να αναγνωριστεί αυτό επί του επιδίκου ακινήτου και να διορθωθεί η εσφαλμένη εγγραφή. Στα ίδια ως άνω δικαστήρια εγείρεται και η αγωγή του δικαιούχου κατά του Ελληνικού Δημοσίου σε ακίνητο που φέρεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» όταν ο τίτλος κτήσης αυτού είναι η τακτική χρησικτησία .
β) η αγωγή ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή κατά την εκουσία διαδικασία (άρθρο 6 παρ. 2) όταν αφορά ακίνητο το οποίο φέρεται στην αρχική εγγραφή «άγνωστου ιδιοκτήτη» και ο τίτλος κτήσης του είναι δημόσιο έγγραφο (συμβολαιογραφική πράξη, δικαστική απόφαση). Με την ίδια διαδικασία μπορεί να ζητηθεί και η διόρθωση της εγγραφής στην περίπτωση που ο αιτών επικαλείται τίτλο κτήσης πράξη η οποία κυρίως λόγω αμέλειας του δεν έχει μεταγραφεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο.
Και στις δύο περιπτώσεις εφόσον η αίτηση γίνει δεκτή με τελεσίδικη απόφαση από το Δικαστήριο ή τον Κτηματολογικό Δικαστή, η ανακριβής εγγραφή διορθώνεται και διατάσσεται ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου να καταχωρήσει αυτήν στο οικείο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου.
Σήμερα στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδος έχει περαιωθεί η διαδικασία της κτηματογράφησης και λειτουργούν πλέον Κτηματολογικά Γραφεία. Στις υπόλοιπες έχει ήδη αρχίσει η διαδικασία (σε μερικές οπως π.χ. στο Δήμο Θεσσαλονίκης έχει τελειώσει η προθεσμία των πρώτων εγγραφών αλλά και των ενστάσεων) και αναμένεται να περαιωθεί έτσι ώστε σε ολόκληρη τη χώρα να αντικατασταθεί το σύστημα των Υποθηκοφυλακείων από τα Κτηματολογικά Γραφεία και να οριστικοποιηθεί το ΕΘΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ.
Βιβλιογραφία
Χ. Κούσουλας, Το Δίκαιο του Κτηματολογίου
Γ. Μαγουλάς, Κτηματολογικές εγγραφές Β΄Εκδοση
Λ. Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο
