Ο τομέας της φορολογίας ακινήτων σε συνδυασμό με τα οικονομικά των νοικοκυριών, την υπερφορολόγηση των επαγγελματιών, το αναβαλλόμενο κλείσιμο της διαπραγμάτευσης, τα συνεχιζόμενα capital controls και την υψηλή ανεργία, θα παίξουν σημαντικό ρόλο στην πορεία της αγοράς ακινήτων αυτή τη χρονιά. Ενώ οι πολύπλευρες διαστάσεις του φαινομένου έρχονται να επιβεβαιώσουν την άποψη ότι η αγορά των ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη γενικότερη πορεία της ελληνικής οικονομίας.
Οπως αναφέρει η εταιρεία συμβούλων ακινήτων, Solum, πρέπει η χώρα να αναζητήσει τρόπους παραγωγής αγαθών που να εξάγονται και να υποκαθιστούν εισαγωγές. Μόνον έτσι θα αρχίσει να μειώνεται η ανεργία και να παράγεται «πλούτος», οπότε θα αρχίσει να ανακάμπτει και το ακίνητο. Στην παρούσα φάση εξακολουθεί η πορεία τιμών των ακινήτων να είναι κατά κανόνα πτωτική. Η θέση του ακινήτου και η σωστή ποιότητα κατασκευής, αποτελούν διαχρονικές αξίες, που αντέχουν περισσότερο σε τέτοιους κλυδωνισμούς. Οι όποιοι ενδιαφερόμενοι αγοραστές οφείλουν να κάνουν συστηματική έρευνα της αγοράς, (που συνεχώς μεταβάλλεται) να διαπραγματεύονται το τίμημα και τους όρους πληρωμής, αλλά και τη συγγραφή υποχρεώσεων, ως και τις πρόσθετες εργασίες και παροχές, διότι την περίοδο αυτή έχουν… το πάνω χέρι. Όλοι πρέπει με ιδιαίτερη σοβαρότητα να παρακολουθούμε τα γεγονότα και να καταγράφουμε τις τάσεις».
Σύμφωνα με έρευνα που διεξήγαγε η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Solum Property Solution και ο πρώην ορκωτός εκτιμητής και επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας, Χαρ. Χαραλαμπόπουλος, η πορεία της κτηματαγοράς το 2017 θα κινηθεί ως εξής:
Κατοικία
Μείωση των αγοραπωλησιών, περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, στροφή σε μικρά και παλαιότερα ακίνητα. Επίσης σημαντική στροφή στο ενοίκιο. Το μέλλον δεν προδιαγράφεται καλό (εξακολουθούμε να έχουμε σημαντική μείωση του αριθμού των αδειών νέων οικοδομών) καθότι αναμένεται και απώλεια θέσεων εργασίας και περαιτέρω περιορισμός των οικονομικών των νοικοκυριών. Επίσης, παρατηρείται μεγάλη απαξίωση στις τιμές παλαιών κατοικιών, κυρίως σε περιοχές – γκέτο της Αθήνας. Διαμερίσματα πωλούνται ακόμη και με 4.000 ευρώ, ενώ ακόμη και σπίτια σε εξαιρετική κατάσταση, αλλά 30 και 40 ετών πωλούνται προς 10-20 χιλιάδες ευρώ. Εξάλλου η νέα κατάσταση σχετικά με τα κόκκινα δάνεια και τους πλειστηριασμούς ακινήτων θα έχει και αυτή τη δική της δυσμενή επίπτωση στην προσφορά ακινήτων.
Εξοχικά
Η εξοχική κατοικία εξάλλου κινείται και αυτή με πολύ χαμηλούς ρυθμούς παρότι έχουν σημειωθεί σημαντικότατες μειώσεις τιμών. Οι προσδοκίες για πωλήσεις σε ξένους αγοραστές περιορίζονται σε πολύ συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και γίνονται και αυτές με σταγονόμετρο, ενώ η εγχώρια ζήτηση είναι ανύπαρκτη.
Γραφεία
Η συνεχιζόμενη ύφεση και η μείωση των διαθεσίμων των νοικοκυριών, οπωσδήποτε εξακολουθεί να επηρεάζει και την οικονομική δραστηριότητα των επιχειρήσεων, οι οποίες αναζητούν στέγαση σε οικονομικότερους χώρους και μικρότερους ή θα επαναδιαπραγματευθούν τα ενοίκια, σε χαμηλότερα σημεία ισορροπίας προκειμένου να επιβιώσουν. Λογικό είναι να παρατηρείται και μια γενική αύξηση των αποδόσεων (yields). Αξίζει να σημειωθεί όμως ότι η γραφειακή αγορά έχει διαμορφωθεί σε αγορά δύο ταχυτήτων με υπερπροσφορά παλαιών χώρων και αντίθετα έλλειψη χώρων καλών ποιοτικών χαρακτηριστικών επί κεντρικών οδικών αρτηριών με ικανό μέγεθος πλάκας ορόφου. Το παραπάνω αποτυπώνεται και στους σχετικούς δείκτες της ΤΤΕ οι οποίοι δείχνουν μικρή αύξηση στα μισθώματα αλλά και σημειακή αύξηση αξιών. Οι όποιες πράξεις πραγματοποιούνται κατά κύριο λόγο από τις ΑΕΕΑΠ οι οποίες απορροφούν την «αφρόκρεμα» του μισθωμένου κτιριακού αποθέματος. Τα γραφεία β’ κατηγορίας ενοικιάζονται στα επίπεδα των 54-84 ευρώ/τ.μ. το έτος με τα κενά κτίρια να φτάνουν το 13%-15%. Στα βόρεια προάστια, κυρίως στη λεωφόρο Κηφισίας το εύρος των ενοικίων είναι μεταξύ 96-168 ευρώ/τ.μ.
Logistics
Οι χώροι αυτοί δίνουν αναλογικά και μεγαλύτερες αποδόσεις σε ενοίκια, αλλά σε μια πολύ δύσκολη οικονομική συγκυρία, όπως η παρούσα, πρέπει να αναμένονται ανακατατάξεις και νέες ισορροπίες. Λόγω της αυξανόμενης ζήτησης αγαθών μέσω internet παρατηρείται και μια στροφή που σηματοδοτεί τοποθέτηση των προϊόντων σε χώρους αποθηκών με μεγάλη ποικιλία χαρακτηριστικών, ανάλογα με τα πωλούμενα είδη. Ουσιαστικά δηλαδή φεύγει ένα ποσοστό των πωλήσεων από τα κλασικά καταστήματα και πηγαίνει στα ιντερνετικά, που μπορεί να είναι κτίρια αποθηκών, διότι δεν χρειάζονται βιτρίνες, ούτε και παρουσία σε ακριβά εμπορικά σημεία. Πάντως, τα ενοίκια δεν μπορούν να «ξεκολλήσουν» από τα επίπεδα των 1,5 … 3,5 ευρώ/τμ. τον μήνα.
Καταστήματα
Και εδώ ισχύει ό,τι και στα γραφεία με την παρατήρηση ότι σε πλεονεκτική θέση θα βρεθούν εκείνα τα καταστήματα που στεγάζονται σε «σωστά» εμπορικά κέντρα, που όμως δεν συγκεντρώνονται όλα στην ίδια περιοχή και δεν απευθύνονται στην ίδια πελατεία. Όσα καταστήματα πωλούν προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας έχουν συγκριτικό πλεονέκτημα. Γενικώς πάντως η οικονομική κρίση έχει επηρεάσει και τα καταστήματα με ακριβά είδη και τα ακίνητα δευτερευόντων αξόνων, όπου έχει αυξηθεί ο αριθμός των κενών, πολλά δε των καταστημάτων αυτών παραμένουν στα αζήτητα…
Επίσης μεγάλες αλυσίδες επαναδιαπραγματεύονται τα ενοίκια και σε κάποιες περιπτώσεις όπου δεν επιτυγχάνεται συμφωνία, αποχωρούν.
Αξίζει όμως να σημειωθεί η μεγάλη κινητικότητα που παρατηρείται στις ενοικιάσεις καταστημάτων, όπου σε δρόμους με μεγάλη στο παρελθόν εμπορικότητα τοποθετούνται σήμερα άλλα καταστήματα, όπως φούρνοι, καφετέριες, σουβλατζίδικα κ.λπ. με αποτέλεσμα να λειτουργεί η αγορά των ενοικίων μέσω και της αναδιάταξης του εμπορίου γενικότερα. Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, δεν υπάρχουν πλέον τα επίπεδα των 300 ευρώ/τ.μ. τον μήνα με την ακριβότερη περιοχή, την οδό Ερμού να είναι ακόμη και κάτω από 160 ευρώ/τ.μ. Οσο για τις άλλες περιοχές, κυμαίνονται από 15 έως 60 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.
Ξενοδοχεία
Στον χώρο των ξενοδοχείων, που συνδυάζεται απόλυτα με τον τουρισμό, σημειώνονται ανακατατάξεις. Η αύξηση της τουριστικής κίνησης έχει προκαλέσει το ενδιαφέρον τόσο εγχώριων όσο και ξένων για ξενοδοχεία σε περιοχές που ζητούνται.
Άρα παρατηρείται μια κινητικότητα στον χώρο αυτό και σε κάποιες περιπτώσεις ανεγείρονται ξενοδοχεία σε υψηλούς κυρίως προορισμούς όπου είδαμε να ανοίγουν καινούργιες μονάδες σε Δράμα, Χαλκιδική, Θάσο, Γεωργιούπολη, Οία, Ρόδο κ.λπ. Από την άλλη πλευρά είναι γνωστό ότι πολλά ξενοδοχεία βρίσκονται στο… «κόκκινο» και άρα πρέπει να αναμένονται ανακατατάξεις, μέσω αγοραπωλησιών, αλλά και μέσω πωλήσεων από τις τράπεζες.
Οι αεροπορικές εταιρίες χαμηλού κόστους και η αναμενόμενη αναβάθμιση αεροδρομίων της περιφέρειας, θα έχουν θετικό αντίκτυπο στον τουρισμό και τα ξενοδοχεία, όμως αξίζει να σημειωθεί η συρρίκνωση των τουριστικών εσόδων.
Η αξιοποιήσιμη γη
Η γη συνηθίζαμε να λέμε ότι ήταν ένα πολύ καλό καταφύγιο σε περιόδους οικονομικής κρίσης. Παρόλα αυτά σήμερα η οικοδομικά αξιοποιήσιμη γη έχει υποστεί σοβαρότατες μειώσεις στην αξία της ενώ ταυτόχρονα το ενδιαφέρον για αγορά γης είναι πάρα πολύ περιορισμένο, λόγω της πάρα πολύ χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας.
Πηγή: imerisia.gr
